確定申告後だからこそ確認しておくこと。賃貸マンションを売却した時の消費税。

昨年に賃貸マンションなどの建物を売却された方は
確定申告が終わった今だからこそ消費税について再度確認を。

20150318




個人が賃貸マンションなどの建物を売却した場合の消費税

昨年に個人で所有していた賃貸マンションを売却された方は消費税に注意する必要があります。

1. 居住用の家賃収入には消費税がかからない

賃貸マンションなどによる居住用の家賃収入には消費税がかかりません。

賃貸マンションなどの家賃収入以外の事業の収入がない方の多くは消費税の免税事業者であることが多いです。

2. 居住用の賃貸マンションであっても建物の売却は消費税の対象取引

一方で、賃貸マンションなどの建物の売却は、消費税の対象となる取引となります。

事業をしている方が事業として使用している資産を売った場合は消費税の対象取引となるのです。

事業に使用していない自宅を売却しても消費税の対象取引にはなりませんのでご安心を。

3. 昨年賃貸マンションを売却した場合、来年消費税の課税事業者に!?

個人の消費税は2年前に消費税の対象となる収入が1,000万円以上であった場合に今年消費税を納める事業者になります。
他にも前年の収入や給与の支払額で判断する条件があります。

したがって、昨年(H26年)に賃貸マンションや賃貸していた戸建住宅などを売却して、建物部分の売却収入が1,000万円を超えるという方は来年(H28年)は消費税の課税事業者になるのです。

昨年の建物の売却自体についての消費税はどうでしょうか。

売却した2年前(H24年)に消費税の対象となる収入が1,000万円以下であれば 、昨年(H26年)は消費税の免税事業者に該当しますので、建物売却についての消費税の納税はありません。

ちなみに土地部分は消費税がかかりません。

来年が消費税の課税事業者になる場合

昨年に賃貸マンションなどを売却して、
来年に消費税の課税事業者になる場合にするべきことは次の2つです。

1. 来年の消費税の対象となる取引に対しての消費税を納める

来年は消費税の課税事業者に該当するため、
消費税の対象となる取引があれば、消費税の申告、納税が必要です。

賃貸マンションなどの居住用の家賃収入のみであれば、消費税は発生しませんが、マンションとは別にある貸駐車場やテナントとして賃貸している建物の家賃収入は消費税の対象取引となります。

これらのについては消費税の申告をして、納税を行う必要があります。

注意しないと行けないのはこの課税事業者となっている年に行う
事業用の建物などの売却です。
建物の売却代金についても消費税の課税対象となりますのでご注意ください。

2. 今年中に消費税の計算方法について届け出を出すか考える

もう一つ今年中にやるべきことがあります。

来年の消費税の計算方法をどうするかです。

消費税の計算方法には大きく2通りあります。

・原則課税

1つは実際に収入とともに預かった消費税から実際に支払った経費などの消費税を差し引く計算です。
不動産賃貸などで消費税の対象となる経費がほとんど発生しない場合には、収入とともに預かった消費税の大半を国に納めることになります。

・簡易課税

もう1つは簡易課税という方法で、実際に支払った消費税は考えず、収入とともに預かった消費税のみから消費税の納税額を計算する方法です。

こちらの方法では実際に支払った消費税がいくらあるかは関係なく、収入に対して業種に応じた一定の割合は消費税を支払ったでしょう、とみなしてくれるのです。

不動産賃貸業であれば、収入に対する消費税の60%を納税することになります。こちらは改正があり平成27年4月1日より後に始まる期間は60%でそれより前に始まる期間は50%で計算します。

この2つの計算方法は2年前の消費税の対象となる売上が5,000万円以下の場合に選択することができます。

ただし、来年(H28)の計算方法を選択する期限は今年(H27)中です。
今年中に来年にどちらの計算方法が有利になるか判断して、
簡易課税が有利になるようであれば税務署へ届け出る必要があります。
原則の場合は届出はいりません。

不動産賃貸業で新たな建物の購入などがなければ
通常は簡易課税が有利なることが多いです。

今から12月カレンダーに消費税の届出検討!
と記載するなどして忘れないように
しないといけませんね。

まとめ

普段消費税の申告を行っていない方が、
建物の売却などである年だけ消費税の納税義務が発生する。

といっても消費税の納税義務が発生していること気づかれない方も
多いです。

昨年建物を売却した、
という方は消費税について確認しておいてください。

そういえば平成24年に事業用の建物を売却して、
昨年平成26年は消費税の課税事業者になる。
けれど確定申告で消費税の申告はしていない。

もし、こんな場合に該当したら
今から消費税の計算、申告をしてください。
個人の消費税の申告期限は3月31日までです。
まだ間に合います。

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【編集後記】

昨日、2歳の息子が保育園で
人生初の遠足に行ってきました。
バスに乗ったときからテンションが高く
お友達と手をつなぐのを忘れて動物を見に行ったようです。

いつになっても新しいモノに触れて刺激を受ける
ことが大切ですね。

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