個人が土地建物を売った時に利益が出ている場合、
確定申告で譲渡所得の計算をして申告する必要があります。
この時に重要になるのが取得費、
つまり売った土地建物を買った時の価格です。
土地建物の譲渡所得の計算では取得費が重要
個人が土地建物を売って利益が出ている場合、
確定申告で譲渡所得として申告し、納税をしなければいけません。
譲渡所得の計算は、
売却金額 － （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）
により計算します。
譲渡費用は土地建物の売却にために掛かった費用のことで仲介手数料や登記費用などになります。
取得費とはその売った土地建物を買った値段（建物は減価償却費という価値の目減り分を控除）のことです。
この取得費と譲渡費用の合計が売却金額より多ければ譲渡所得はマイナスになり所得税や住民税の税金は発生しません。
売却金額よりも少なくい場合は、その差額が少なければ少ないほど税金の負担も少なくなります。
譲渡費用は申告をする対象年の取引なので、
金額が分からないといったことはまずありません。
一方で取得費ははっきりした金額が分からないということも多く
取得費の計算次第で譲渡所得の税金が大きく変動することになります。
取得時には何が該当するのか？
この重要な取得費ですが、具体的には次のようなものが該当します。
・土地建物の購入代金
・購入時の仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙代
・土地建物の登記費用、登記時の登録免許税、不動産取得税
・土地の測量費など
一方で次のようなものは取得費には含まれません。
・固定資産税や都市計画税
・土地建物の維持、管理、保全のための費用
つまり取得費を計算しようとすると、
その土地建物を購入した時の代金だけでなく、
仲介手数料や印紙代その他の諸経費も把握する必要があるのです。
これらの資料が全て残っていればいいのですが、
土地建物を購入した時期が30年、40年以上前となると
資料がまったくないといったことも少なくありません。
取得費の根拠となる資料がない場合はどうするの？
土地建物の購入時の資料がなく、購入金額が分からない場合、
取得費はどう計算するのでしょうか？
よく知られている方法は、売った値段の5％を概算取得費とするものです。
確かに取得費の計算方法の特例として認められた方法ですが、
残りの95％には税金が掛かってしまいます。
このような場合、次の順序で取得費の確認をしてください。
1. 土地建物の購入金額のヒントを探す
土地建物の登記事項証明書（全部事項証明書）を取れば、
いつ購入したのかが分かります。
購入時期の預金通帳が残っていれば、
そこから支払金額の出金記録を探すことができます。
もしその土地建物を担保にローンを組んで購入したのであれば、
登記事項証明書の「権利部（乙区）」を見ればローンの金額が分かります。
ローン金額が土地建物の購入金額を上回ることは稀ですから、
ローン金額から土地建物の購入金額を想定することもできます。
2． 土地建物の購入金額の総額が分かる場合
土地、建物の購入総額が分かれば、
次に建物の金額を計算します。
国税庁の譲渡申告の手引きに、
「建物の標準的な建築価額表」が用意されています。
建物の建築年、構造、床面面積から建物の取得価額を計算することができます。
購入時点で中古建物であった場合の価格の計算もこちらの計算表で求めることができます。
購入総額から建物の金額を差し引けば土地の金額となります。
あとは建物の金額から減価償却費を差し引き、
土地の金額と合計すると取得費が計算できます。
3. 土地建物の購入金額の総額が分からない場合
土地建物の購入金額の総額が分からない場合は、
売った値段（収入金額）の5%を概算取得費とする、
としてもいいのですがもう一つ方法があります。
先程の2．国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を
利用することで、建物の取得費は計算することができます。
土地に関しては、売った値段から「市街地価格指数」
という統計数値を利用し、購入時当時の価格を計算する方法もあります。
「市街地価格指数」は一般財団法人日本不動産研究所より
発表されています。
一部の数値はHPでも公開されています。
土地建物の購入金額が分からなくても合理的に建物、
土地の価格が計算ができればいいのです。
購入金額が分からないといって
収入金額の5%の概算取得費で計算する前に
検討してみる余地のある方法です。
まとめ
土地建物の購入金額が分からない場合も
何かヒントになるものがないか探しましょう。
購入金額が分からなくても合理的に算定する方法もあります。
土地建物を売ることを検討する際には
購入時の資料も確認しておきましょう。
また、不動産を購入した際には、
後々でも購入金額が分かるような資料の保管方法を
考えるようにしてください。
相続や贈与によって取得した土地建物を売却する場合も
被相続人（亡くなった方）や贈与をした人が購入したときの
金額で取得費を計算します。
世代が変わっても購入時の資料が
残るようにしないといけませんね。
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【編集後記】
最近2歳の息子からの
寝る前の絵本読んでリクエストが非常に多くなってきました。
本に興味を持ってくれるのは嬉しいのですが、
長編の絵本が4、5冊となるとさすがに夜更かしになるので。
悩ましいところです。
