マイホームを売って損が出た場合。確定申告で税金が減るかも。

マイホームを売った時の税金には要注意です。

20160203

マイホームを売って損が出た時も確定申告が関係する!?

マイホームを売却したけど
高く売ることができず損が出た。


なので、売買に関して
税金(所得税と住民税)を
納める必要はないので
確定申告は気にしなくていい。


そうは考えないでください。


税金の計算上で
マイホームなど土地建物を
売って損が出たかどうかは
次の計算で確認します。


売却金額 - (購入金額 + 譲渡費用)


図にするとこのとおり。


利益が出た場合

20160203_1


損が出た場合

20160203_2


この計算で損が出ている場合に
はじめて税金の負担がなく
確定申告をしなくてもいいと
いえるのです。


けれど、
売却した土地建物が
マイホームの場合は
損が出ていたら確定申告を
した方がいいケースがあります。

マイホームを売って損が出た時は確定申告を検討する

マイホームを売って損が出た時に
確定申告をした方がいい理由は
所得税、住民税が減る
2つの制度があるからです。

所得税・住民税が減る理由

この2つの制度はどちらも
損をした金額もしくは
損をした金額の一部を
給与や個人事業、不動産収入など
の金額から差し引くという内容です。


つまり
確定申告をすることで
所得税、住民税の税金の負担が減る
ということ。


さらに差し引けない金額が
あれば翌年以降3年間
繰越しすることもできます。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

1つめの制度は
マイホームを買換えた場合に、
前のマイホームの売却で
損が出た金額を他の給与や
事業などの金額から差し引いて
くれるというものです。


この制度を受けるためには、

  1. 自分が住んでいたマイホームを売ること
  2. 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
    マイホームの売却であること
  3. 買換えた新しいマイホームの床面積が50㎡メートル
    以上あること
  4. 買換えた新しいマイホームに10年以上の住宅ローンが
    あること

などの要件を満たす必要があります。


他にもいくつか要件があるのですが、
比較的受けやすい制度だといえます。

住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

もう1つの制度は
住宅ローンのあるマイホームを
売った場合にその売却金額が
住宅ローンの残高より低かった
ときに使えるものです。


マイホームを売って損をした金額か
残っていた住宅ローンの残高から
マイホームの売却金額を引いた残り
のどちら低い金額を
他の給与や事業、不動産の金額から
差し引いてくれます。


こちらはマイホームを買換えるという
要件はありませんが、

  1. 自分が住んでいたマイホームを売ること
  2. 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
    マイホームの売却であること
  3. 売却したマイホームに返済期間10年以上の
    住宅ローンの残高があること

といった要件は満たす必要があります。

他にもクリアすべき要件はあります。

計算は国税庁の確定申告書等作成コーナーで

この2つの制度を利用する場合も
以前に紹介した
国税庁の確定申告書等作成コーナー
を利用して計算や書類を作成
することができます。

申告書と一緒に提出する
必要書類なども確認できるので
該当する場合は
早めに利用してみてください。

まとめ

マイホームを売って損が出たときには
税金の負担を減らす制度があることを
覚えていてください。


制度があることさえ覚えておけば
税務署へ相談する、
税理士に相談する
ことができますよね。


また、マイホームの売買の際には
税金面で他にも注意することが
いろいろありますね。

居住用不動産を売却した場合の3,000万円控除の特例。有利な規定ですが、住宅ローン控除と併用できないのでご注意を。
個人が居住用不動産を売却して利益が出たときの税金の計算では売却の利益から3,000万円の控除してくれる特例があります。


【編集後記】

今週は金曜、土曜と確定申告の
税務相談会が控えています。

住宅に関する税制についての
ご相談も多そうな予感です。。


【昨日の1日1新】

・扇町駅
・フレッシュネスバーガー天満関テレ前店


【昨日の1日1捨】

・ガラケーやDS用の変換プラグセット
(USBケーブルに附属していたもの)

【お知らせ】
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