不動産の売買で発生する未経過固定資産税の精算。これは税金の精算なの?取り扱いは?

不動産の売買をした際に、買い主が売り主に対して、固定資産税を日割り計算した未経過分を精算することがよくあります。

しかし、いざ個人の税金の計算や会社の経理をする時にこの未経過固定資産税はどのように取り扱えばよいのでしょうか。

未経過固定資産税とは

土地や建物の不動産の売買を行った際に、対象の不動産に対してその年に発生している固定資産税のうち、不動産を引き渡した日以降に対応する日割り分を未経過固定資産税といいます。

例えば、その年の固定資産税が10万円、不動産の引き渡し日が10月1日で4月1日を起算日とした場合で確認してみましょう。

売り主は4月1日から9月30日の6か月分を負担し、買い主は10月1日から3月31日までの6か月分を負担することになるため、50%ずつの負担となり10万円のうち5万円を買い主が売り主に対して支払うのです。

不動産の売買の時には、この未経過固定資産税を買い主が売り主に対して支払うことが一般的です。

ちなみに、上記の例は、4月1日を起算日にしましたが調べてみると関西では4月1日を、関東では1月1日を起算日とすることが多いようですね。なぜそうなったか知りたいものです。

個人が売買して税金を計算する際の注意点

個人が不動産を売った場合には、利益が出たかどうかを計算して、利益が出ているようであれば所得税の確定申告をする必要が出てきます。

まず、不動産を売った際に買い主から受け取った未経過固定資産税ですが、これは収入金額として売却金額に上乗せする必要があります。

該当の不動産について不動産収入が発生している場合などでは、支払った固定資産税を経費として計上しているので、その経費のマイナスとして処理しがちですが、あくまで売却金額の一部となります。

一方で、不動産を買った側も、支払った未経過固定資産税は購入した不動産の取得金額の一部となります。経費にはなりませんのでご注意ください。

注意したいのが、中古の不動産を購入して、その不動産を売却したというケース。このケースでは、中古の不動産を購入した時に支払った未経過固定資産税も購入した不動産の価格として、所得税の計算をすることになります。

会社が売買した場合の注意点

会社が不動産を売買した場合も、個人の場合と考え方は同様です。

不動産を売却した場合に受け取った未経過固定資産税は売却金額の一部となりますし、購入した際に支払った未経過固定資産税は経費とならずに不動産の購入金額の一部となります。

また、会社の場合に免税事業者を除いて気にしないといけないのが消費税です。

毎年支払っている固定資産税は消費税の課税対象ではありません。

しかし、この未経過固定資産税を受け取った場合で建物に該当する部分は建物の売却金額の一部であり、支払った場合で建物に対する部分は建物の購入金額の一部となりますので、消費税の課税対象となります。

一方で土地に対応する部分については、非課税の売上、非課税の支払いとなりますので、建物と土地の区分も必要になります。

まとめ

会社で不動産の売買をした場合の経理処理は顧問税理士さんがチェックされることがほとんどですので、上記の内容もチェックしてもらえることでしょう。

一方で、個人の場合、売買された本人が自分自身で確定申告をされることが多いはずです。

個人の方がマイホームを売却した場合などでは、売却して確定申告をする場合にはじめて購入した時の契約書を探すことになりますし、購入時の未経過固定資産税を忘れて確定申告をすると余分な税金を支払うことになってしまいます。

個人で今年不動産を売却された方はこの年末年始のうちに購入した時の書類を確認してみて下さい。売買契約書と支払いの領収書などです。未経過固定資産税を支払った際の領収書もお忘れなく。

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編集後記

昨日は仕事を早めに切り上げ、
息子の2回目のインフルエンザ予防接種に行ってきました。

予防接種が終わっても病院のおもちゃで遊んで
なかなか帰ろうとしてくれませんでしたが、
「近くの駅に電車見に行こう」という提案に
応じてくれて、すんなり病院から脱出できました(^^)

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