個人所有の土地に自身が経営している会社名義で建物を建てる。
この時にやるべきことがあります。
個人の土地に会社が建物を建てた場合にやるべきこと
個人が所有している土地に自身が経営する会社が建物を建てるケース。
よくありますよね。
この場合、会社は個人の土地を借りることになるのですが、
必ずやるべきことがあります。
それは、会社が個人の土地を借りることについての契約内容を
明確にしておくということです。
会社が個人の土地を借りる時には3つの方法があります
会社が個人の土地を借りる場合、
契約のパターンとしては大きく3つの方法に分かれます。
1. 最初に権利金を支払った上で地代の支払いを行う
一般的に他人の所有している土地を借りる場合、
契約時点で権利金を支払うことが一般的です。
土地借りた場合、借りた側には借地権という権利が発生します。
その権利の対価として権利金を支払うのです。
借地権設定料ともいいます。
自分の土地を自身が経営する会社が借りる場合も同様に
この権利金を支払うのです。
ただし、権利金の金額は土地の更地価額の70%～90%になります。
会社が個人にそれだけの多額の支払いをすることは現実的ではありません。
2. 権利金を支払わず、高めの地代を払う（相当の地代支払）
権利金を支払いをしない代わりに、
毎年支払う地代金額を土地の更地価額の6%に設定する方法です。
この時の土地の更地価額は、
実際にその土地を売買するときの価額、つまり時価となります。
ただし、近隣の土地の公示価格などから計算する、その土地の相続税評価額またはその評価額の過去3年間の平均額とすることも認められています。
3. 税務署に「無償返還届」を提出し、
地代を低額かゼロにする（無償返還）
2.の相当の地代支払方式では、
毎年の地代支払いが会社にとって重い負担となってしまいます。
そのため、よく利用されるのがこの「無償返還」の方法です。
将来、会社が個人に土地を無償で返すことを約束して、
会社と個人の連名で
「土地の無償返還に関する届出書」を所轄税務署に提出します。
届出書の様式や手続き内容はこちらから。
この届出を出すことで、
会社は個人に支払う地代が低額、またはゼロでもよくなるのです。
もちろん権利金を支払う必要もありません。
3つの方法から選択しなかったら、会社に負担が。
会社が上記の3つの方法を選択せず、
・権利金の支払いをしていない
・相当の地代の支払いをしていない
・税務署に「土地の無償返還に関する届出書」の提出もしていない
という状態に該当すればどうなるのでしょうか。
この場合、会社に利益が発生して多額の税負担につながります。
会社は土地を借りて使用する借地権という権利を無償で取得したという扱いになります。
支払いを免れた権利金の金額が会社の利益となるのです。
権利金の金額は土地の更地価額の70～90%となります。
仮に更地価額が5,000万円とするとその70～90%、
3,500万円～4,500万円という利益が計上されてしまいます。
会社の状況にもよりますが多額の納税負担になる可能税が高いですよね。
まとめ
会社が個人の土地を借りる場合には、
契約内容を3つ方法から選択しないといけません。
会社および個人の立場としてどの方法を選択するか、
意思決定が必要であることを覚えておいてください。
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【編集後記】
通勤途中の世界遺産・二条城。
東大手門は只今工事中です。
今、4/12までライトアップが行われています。
満開に合わせて行きたいですね。
