土地や建物などの固定資産を同じ土地、建物などと交換した時には譲渡がなかったものとしてくれる「固定資産の交換の特例」があります。
親族間など特別な間柄での固定資産の交換の特例は慎重に
個人や会社が土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換した場合、本来であればそれぞれがその土地や建物を譲渡（売却）したとして税金の対象となってしまいます。
しかし、「固定資産の交換の特例」を使うことができると、その譲渡（売却）がなかったものとしてくれるので税金ががかかりません。
この「固定資産の交換の特例」は便利な規定なのですが、親族間など特別な関係の間柄で行う場合で、交換する土地や建物の価値に開きがある場合には慎重に行う必要があります。
固定資産の交換の特例の要件を確認しましょう
まずは、この有利な「固定資産の交換の特例」を受けるための要件を確認しておきましょう。
1. 交換により渡す資産と受け取る資産が土地や建物などの固定資産であること
例え土地や建物であってもの不動産業者は販売用に所有する土地や建物は固定資産ではありません。
2. 交換により渡す資産と受け取る資産が、いずれも土地と土地、建物と建物のよう互いに同じ種類の資産であること。
3. 交換により渡す資産は1年以上所有していたものであること。
4. 交換により受け取る資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、交換目的で取得したものでないこと。
5. 交換により受け取る資産を、渡す資産の交換直前の用途と同じようとに使用すること
用途の区分は、
土地であれば、宅地、田畑、山林･･･
建物であれば、居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用･･･
といった区分に分かれます。
6. 交換により渡す資産の時価と受け取る資産の時価との差額が、高い方の時価の20％以内であること
この要件を満たすかが問題になります。
時価の計算も実勢価格や相続税の路線価評価、不動産鑑定による評価と様々でありどの方法で計算するかにより金額も異なります。
実勢価格なら20％以上の開きがあっても、路線価評価や不動産鑑定なら20％以内に収まるといったケースもあるのでその方法で時価を計算するが重要です。
親族間など特別な間柄での固定資産の交換の注意点
親族間や会社とその代表者など特別な間柄での固定資産の交換の特例で注意することは、交換する資産の時価に開きがある場合です。
個人間の例でみてみましょう。
第三者との交換であれば問題はない
第三者であるBからするとより価値のある自分の土地を渡してでもAの土地を取得したいという理由がある場合です。
この場合、価値に開きがあってもAとBの間では2,000万円の価値があるものを交換するという取引であるため、「固定資産の交換の特例」を受けることができ、譲渡所得税も発生しません。
親族間であれば話が変わる
同じ土地の交換であっても親族間の場合は話が変わります。
Cが自分の土地を渡してでもAの土地を取得したいといっても、その交換は親族間だからできるものとみられてしまいます。
同じ価値のものの交換とはみてもらえません。
あくまでAの1,600万円の土地とCの2,000万円の土地の交換になります。
この場合、差額の400万円は高い方の時価2,000万円の20％に収まるため「固定資産の交換の特例」を受けることは可能です。
あとは差額の400万円部分が問題になります。
差額の400万円についてお金のやり取りがなければCからAへの贈与となり、Aが贈与税を負担することになります。
もしくはAが差額の400万円をCに支払い、Cが受け取った400万円について譲渡所得税の計算を行うかのどちらかになります。
交換する資産の価格に開きがある場合はその価格差をどう対応するのかも考えておかないといけません。
まとめ
固定資産の交換の特例は使い勝手のいい規定ですが、適用する場合には慎重に行う必要があります。
特に時価をどう算定するかが重要です。
時価の差額が20％以内に収まると考えて交換したものの、後から実際の差額が20％を超えることが判明すれば、固定資産の交換の特例自体も受けることができなくなるので注意が必要ですね。
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【編集後記】
6月に入ると不思議と以前からやりたいと考えていたことに
取り組む余裕が生まれますね。
