固定資産税の住宅用地の特例。建て替え中でも特例が受けられます。

住宅用地であれば、固定資産税や都市計画税が安くなる特例制度があります。

20150806

固定資産税が安くなる住宅用地の特例とは

固定資産税の住宅用地の特例とは、
人が住む建物、住宅の敷地となっている土地であれば、固定資産税と都市計画税を安くしましょうという制度です。

都市計画税は市街化区域という一部の地域で発生する税金で、固定資産税と一緒に通知され、納付するものです。

この住宅用地の特例、どれぐらい安くなるかというと、
住戸1戸について200㎡までなら、
固定資産税が本来の1/6、都市計画税が本来の1/3になります。

住戸1戸について200㎡を越える部分についても
固定資産税が本来の1/3、都市計画税が本来の2/3になります。

固定資産税の評価が2,400万円の土地の例でみてみましょう。

特例がない場合

固定資産税 2,400万円×1.4%(標準的な税率)=336,000円

都市計画税 2,400万円×0.3%(高い税率の例)=72,000円

固定資産税 + 都市計画税 = 408,000円

特例がある場合

固定資産税 2,400万円×1/6×1.4%(標準的な税率)=56,000円

都市計画税 2,400万円×1/3×0.3%(高い税率の例)=24,000円

固定資産税 + 都市計画税 = 80,000円

特例があるとないとで負担が大きく変わりますよね。

店舗併用住宅や敷地に対して建物の床面積が大きい場合には制限もあります。

住宅の建て替え中・建て替え予定の場合でも住宅用地の特例が受けられる

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に対して掛かる税金です。

年の途中で土地や建物を売買しても、固定資産税・都市計画税を納めるのはその年1月1日時点の所有者になります。

土地建物を売買した時に発生する固定資産税の精算金は税金ではなく、売買代金を調整しているだけのものです。

こちらの記事で解説しています。

不動産の売買で発生する未経過固定資産税の精算。これは税金の精算なの?取り扱いは?
http://balance-blog.com/realpropertytax

そこで気になるのが、住宅の建て替えにより、その年1月1日時点では建物がないケースでも住宅用地の特例が受けられるのか、という点です。

結論としては、
原則、住宅がないので特例は受けることができません。

ただし、要件を満たしていて、申告という手続きをすれば、特例を受けることができます。

特例を受けるための要件と手続きは?

住宅の建て替え中であっても次の要件を満たせば特例を受けることができます。

要件1. 前年の1月1日の時点で住宅用地であった

要件2. 当年の1月1日時点で住宅の新築工事に着手している

1月1日において工事の着手ができていなくても、要件を満たす例があります。

東京都の場合であれば、新築に関する確認申請を提出していて、その年の3月末までに工事に着手していれば、この要件を満たすとされています。

土地を所有する市町村に問い合わせしてみましょう。

要件3. 住宅の建替えが、前年1月1日の建替え前の住宅の敷地と同じ敷地で行われている

要件4. 土地建物の所有者が前年1月1日時点の所有者と同じ

土地と建物の所有者が異なっていても大丈夫です。

土地の所有者が前年1月1日時点と同じである、かつ、
前年1月1日時点の建物の所有者が新しい建物の建築主である、
という条件です。

なので、個人名義だった建物を取り壊して、会社(法人名義)で新しい建物を新築する場合、この特例は適用されません。
建物の所有者と新しい建物の建築主が異なるからです。

特例を受けるための手続きは?

その年の1月31日までに「固定資産税の住宅用地等申告書」を提出する必要があります。

「固定資産税の住宅用地等申告書」は各自治体のホームページなどで用意されているので、建築確認申請書の写しか建築確認済証の写しなどの書類を添付して、都や市町村に提出します。

まとめ

これから住宅を建替える予定で来年1月1日以降に完成・引き渡しを受けるという方は建替え中でもこの特例を受けることができるよう忘れずに手続きをしてください。

建替えが終わった方は建替えをした年の固定資産税とその前年の固定資産税の金額を確認してみてください。

もし、建替えた年の固定資産税に住宅用地の特例を受けていないけど、要件は満たしていたという方は、都や市町村に問い合わせをしてみましょう。

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【編集後記】

お客様のところで昨年から今年にかけて住宅の建て替えがあったのですが、建物の名義が個人から法人に変わるのでこの特例は受けることできませんでした。。

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