個人が居住用不動産を売却して利益が出たときの税金の計算では売却の利益から3,000万円の控除してくれる特例があります。
居住用不動産を売却した場合の3,000万円の特別控除
個人が住んでいた土地建物を売却して利益が出た場合でも要件に該当すれば、その利益から最高3,000万円までの控除ができる特例があります。
この特例を使えば、住んでいた土地建物の売却による税金を大きく圧縮する、もしくは税負担を0とすることができます。
3,000万円の特別控除を受けるための要件
3,000万円の特別控除を受けるためにはいくつか要件があります。
1. 自分が住んでいた家屋または家屋とともにその敷地を売却すること
自宅の敷地のうち住んでいた家屋はそのままに、庭先部分のみの土地を売却した場合にはこの特例を受けることができません。
土地を更地にして売却した場合には、家屋を取り壊した後1年以内に敷地の売買契約を締結する、家屋を取り壊した後その土地を貸付けなどしていないといった要件を満たせばこの特別控除を受けることができます。
2. 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること
平成26年分の申告であれば、平成23年1月2日以後に住まなくなったものに限ります。
平成27年分の申告であれば、平成24年1月2日以後に住まなくなった場合ですね。
3. 売却先が親子や夫婦、一緒に暮らしているような親族などでないこと
4. 居住用不動産を売却した年の前年または前々年にこの3,000万円控除の特例や居住用不動産を売却した際の特例の適用を受けていないこと
ただし、居住用不動産を売却したときの特例のうち、通常の場合より低い税率で税金を計算する「居住用財産を譲渡した場合の軽課税率の特例」であれば受けていても大丈夫です。
この制度は3,000万円控除の特例と併用することができます。
5. 今回の居住用不動産の売却について特例措置を受けていないこと
不動産の売却には居住用の場合の特例以外にも特例がいくつかありますが、一部を除いてこういった特例を受けているとこの3,000万円控除の特例は受けることができません。
3,000万円控除を受けるときのポイント
さらにこの3,000万円控除の特例を受ける際に確認しておきたいポイントがあります。
1. 確定申告でこの特例を受ける意思表示と計算明細を提出しなければいけない
3,000万円控除で税金負担がなくなる場合であっても確定申告でこの特例を受ける意思表示と計算の明細を提出する必要があります。
2. 3,000万円控除を使うと住宅ローン控除を受けることができない
取得した居住用の家屋に住み始めた年とその年の前後2年（前々年、前年、翌年、翌々年）にこの3,000万円控除を使っていると住宅ローン控除を受けることができません。
もし住宅ローン控除を受けている家屋について入居した翌年または翌々年にこの3,000万円控除の特例を受ける場合には、既に受けた住宅ローン控除分の所得税を納付する必要があります。
したがって、3,000万円控除の特例による節税額と住宅ローン控除による節税額を確認した上で、どちらの制度を利用するか判断しないといけません。
3. 売却する居住用不動産の所有期間の制限はない
居住用不動産を売却した場合の他の特例と異なり3,000万円控除の特例には所有期間の要件はありません。
こちらは使い勝手のよいポイントですね。
まとめ
3,000万円控除の特例は使い勝手がいい反面、住宅ローン控除を受けることができないなど制限もあります。
居住用不動産の売却を検討する際には、3,000万円控除を受けた場合のデメリットや要件を満たすことができるかなど事前に確認しておくようにしましょう。
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【編集後記】
昨日は確定申告業務で終日事務所にこもりきりでした。
あと2,3日はこんな日が続きそうです(^^ゞ
